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这个北四环新房才卖7万

  最近严肃君的N个500人置业群中、朋友圈中被一张海报刷屏,“北四环唯一在售新房---小营路5号”,就这样突然出现在了大众面前。

  当时的北京还没有修四环,亚运村四周方圆几里都是农田,一套110平的两居,每平4000元的价格,算得上是“天价”。

  第一批买在亚运村的业主回忆,她住进亚运村没多久,“汇园公寓”的代理商把房包装成国际公寓外销,每平米售卖价格从1400美元涨到2400美元*。

  *1990年人民币兑美元汇率为1:4.8,换算成人民币每平从6720元涨到11520元/平。

  “外销”公寓这一招,成功刺激了外企、商铺入驻亚运村商圈,带动了亚运村房地产的发展。

  亚运村辖区面积5.6平方公里,西接奥体,东边则是“亚运村小营”。亚运村的居住需求,外溢到了亚运村小营。

  北京经历几轮房价跳涨后,2016年-2017年两年间,亚运村均价最高达到90448元/平(数据来源:安居客)。

  2018年政府调控◇=△▲楼市,坚持“房住不炒”,房价平稳回落。直到今年,近20年过去后,链家显示10月亚运村挂牌二手房均价仍有70212元/平。

  而亚运村小营的二手房房▷•●价,从最高点85234元/平到●现在的75550元/平,似乎更抗跌。

  有学区,交通方便,距离北四环只有不到700米,商超、医院 、公园配套一应俱全。步行距离5号地铁站-惠新西街北口1.4公里,步行500米是华汇紫薇公园。

  配套里最亮眼的,是芳草地国际学校世纪小学(一流二类)和陈经纶嘉铭校区(二流一类),按照目前的朝阳的入学政策,随机派位入学。

  陈经纶嘉铭校区是九年一贯制,芳草地国际学校世纪小学对应的中学,也是陈经纶嘉铭校区的中学部。

  亚运村小营商圈二手房的均价都在7万5,而这个新房项目预计单价7万左右,每平倒挂5000元。

  小营路5号原是四方大厦,销售称“2000年拿地的开发商,拿地属性是70年住★△◁◁▽▼宅,但是开发商做了写字楼产品,一部分留下自己办公,一部分对外出租”。

  现在由首创的全资子公司首创经中买下,翻新改造成住宅楼。目前楼内进行室内装修,楼外进行外立面翻新。

  首创对外宣传其为“城市更新*项目”,但二手房经纪人的口径竟然是“烂尾楼翻新”。

  *城市更新:是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。

  可简单理解为,在旧有事物(楼房、土地等)上翻建、改造、重建等,都可以称为城市更新。

  不管前开发商有过什么故事,现开发商如何操作,只剩◇•■★▼50年产权的事实无法改变。

  小营路5号共126套房,户型为109平、121平两室两厅两卫,139平、150平三室两厅两卫,194平四室两厅两卫。

  其中109平户型套数最多,共70套,其余户型各14套。户型▲★-●整体方正,对比周边二手房户型情况,小营路5号颇具优势。

  但仔细一看,除了190平四居有东西南三向采光,能算的上东西通透外,其余户型全▪•★因为西边的走廊,使得西向的窗户无法正常打开和采光,实际只有东向窗户能发挥作用,139平三居还有北向窗户。

  除了采光通风问题,最大的影响便是私密性低。虽项目交◁☆●•○△房都是磨砂玻璃,但这是不可忽视的一大问题。

  小营路5号只有1栋楼,2梯9户,1层将留作入户大堂及商铺(无◇…=▲明火),出售的房源为2-15层。

  由于是在四方大厦基础上翻新,主体结△▪▲□△构不能改动,有3个尺度的层高。2-3层层高3.9米,4-14层层高2.7米,15层层高3.6米。

  该项目集中供暖,物业公司由首创物业接手,物业费5.5元/平/月,交付后为24小时公寓式管理。

  均价7万,能买总价760万-1300万房源的改善购房者,家有四轮车想必是标配。但销售告诉严肃君,有车的业主只能将车停在项目对面的胡同,“因为那里不贴条”,或者在附近小区租车位使用。

  目前附近小区的停车位,阳明国际公寓租金200元/月,亚运豪庭一般450元/月,保利香槟花园1000元/月。

  四方大厦原本是带有停车位的,地上20个地下100个,为何首创没有一并将车位买下?

  这个问题严肃君并未找到答案,销售只回答:“开发商正在努力解决停车位的问题”。

  其次,五环内,特别是北五环内新房不多。109平“2+1”的刚改户型,片区内▼▲二手房市场,这样方正的户型不多见。

  最后,项目交付标准为全装修,赠送中央空调。2019年底或2020年初交房,入住快。

  小营路5号售楼处就在四方大厦,样板间在实体楼的2层,还未开始排卡,预计开盘时间为12月中旬-12月底。

  写在最后,类似于小营路5号这种城市◆▼更新项目,未来市场上应该会有不少。如果•☆■◆■▲价格便宜,购房者在下单购买之▲=○▼前,需要多扒一扒“前因后果”。

  如果您有1000万的资金,这两个★◇▽▼•盘您会选哪个,还是选择二手房?欢迎留言与严肃君互动~

  我是严肃君,一个日常聊楼市、偶尔尬段子的北京楼市名探。如果你准备买▲●…△房、换房,或是关○▲-•■□心楼市,快加入我们!

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